WEG-Novelle 2020: Was Verwalter:innen und Eigentümer:innen in Fulda heute wissen müssen

Die Wohnungseigentumsgesetz-Reform vom 1. Dezember 2020, formell als Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) verkündet, gilt als die tiefgreifendste Überarbeitung des WEG seit dessen Inkrafttreten im Jahre 1951. Sie betrifft die Verwaltung, die Beschluss-Klasse, die bauliche Veränderung, die Beirats-Funktion und — als Spätfolge — die Vermögensschadens-Haftpflicht des zertifizierten Verwalters. Fünfeinhalb Jahre nach Inkrafttreten und mit Ablauf der Übergangsfrist für den zertifizierten Verwalter am 1. Dezember 2024 sei der Stand der Praxis ein erster, vorläufig belastbarer geworden — und er sei für die mehreren tausend Wohnungseigentümer-Gemeinschaften in Stadt und Landkreis Fulda hochrelevant.

Der zertifizierte Verwalter nach §26a WEG

Im Zentrum der Novelle steht §26a WEG, der den Begriff des zertifizierten Verwalters einführt. Nach Absatz 1 dürfe sich als zertifizierter Verwalter nur bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung mit Sachkunde-Nachweis abgelegt habe — geregelt im Detail durch die Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) vom 2. Dezember 2021. Geprüft werden die Bereiche Recht (WEG, BGB, Mietrecht, Steuerrecht der Gemeinschaft), Kaufmännische und technische Grundlagen, einschließlich grundständiger Kenntnisse zur Energie-Effizienz und zum baulichen Bestand.

Eine Wohnungseigentümer-Gemeinschaft konnte nach §19 Absatz 2 Nummer 6 WEG ab dem 1. Dezember 2022 verlangen, dass nur ein zertifizierter Verwalter bestellt werde — als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung. Diese Verlangens-Klasse griff zunächst noch nicht unmittelbar zwingend; entscheidend wurde der 1. Dezember 2024 als Stichtag, ab dem die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters nicht mehr als ordnungsmäßig gelte. Das heißt: Seit Dezember 2024 könne jeder einzelne Wohnungseigentümer den Verwalter-Beschluss anfechten und durch Anfechtungs-Klasse zu Fall bringen, wenn der bestellte Verwalter nicht über die Zertifizierung verfüge.

Für die Verwaltungs-Branche in Fulda und Osthessen bedeutete das einen erheblichen Anpassungs-Druck. Die IHK Fulda als regional zuständige Prüfungs-Behörde habe seit Inkrafttreten der ZertVerwV im Jahr 2022 mehrere hundert Prüfungen abgenommen; gleichzeitig sei eine Konsolidierungs-Welle unter den kleineren Verwaltungs-Häusern beobachtbar, weil der Aufwand für die fortlaufende Sachkunde nicht für jede Ein-Personen-Verwaltung darstellbar sei.

Bauliche Veränderung nach §20 WEG: erleichterte Mehrheiten

Die zweite große Neuerung der Reform betrifft die bauliche Veränderung. Vor 2020 erforderte jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum nach altem §22 WEG eine Zustimmung aller Eigentümer:innen, deren Sondereigentum betroffen war — eine Klasse, die in der Praxis viele Modernisierungs-Vorhaben blockiert habe. Der neue §20 WEG hat diese Hürde grundlegend gesenkt.

Nach §20 Absatz 1 WEG genüge nun ein einfacher Mehrheits-Beschluss für jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum, mit weitreichender Wirkung: Die Eigentümer-Versammlung könne also mit einfacher Stimm-Mehrheit beschließen, dass die Fassade gedämmt, das Dach erneuert, eine Photovoltaik-Anlage aufgesetzt, eine Wärmepumpe installiert werde. Die Kostentragung folge dann der Mehrheits-Beschluss-Klasse: Wer für die Maßnahme gestimmt habe, trage die Kosten — es sei denn, mehr als zwei Drittel der Eigentümer:innen mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile hätten zugestimmt, dann tragen alle Eigentümer:innen gemeinschaftlich.

Ein zweiter Mechanismus betrifft die sogenannten privilegierten Maßnahmen nach §20 Absatz 2 WEG. Hier hat ein einzelner Wohnungseigentümer einen Anspruch auf gestattende Beschluss-Klasse für: erstens den Einbau einer Lade-Säule für Elektromobilität, zweitens den behindertengerechten Aus- oder Umbau, drittens den Einbruchschutz und viertens den Glasfaser-Anschluss. Die Gemeinschaft müsse den Antrag gestatten und könne nur die Ausführungs-Klasse — also die konkrete bauliche Umsetzung — mitbestimmen. Diese privilegierte Klasse hat die Lade-Säulen-Welle und die Glasfaser-Anschluss-Welle in vielen Eigentümer-Gemeinschaften erst möglich gemacht.

In Fulda, wo viele Eigentümer-Gemeinschaften in den 1960er und 1970er Jahren errichtet worden seien — vor allem in der Aschenberg-Welle, am Künzeller Berg und entlang der Petersberger Straße — treffe die §20-Erleichterung auf einen Bestand, der unmittelbar vor Sanierungs-Beschlüssen stehe. Wärmepumpen-Installation, Dämmung der obersten Geschossdecke, PV-Aufdach-Anlage und Lade-Säulen-Erweiterung seien die Beschluss-Themen, die in osthessischen Eigentümer-Versammlungen derzeit dominieren.

Verwalter-Haftpflicht und Vermögensschaden-Klasse

Mit der Verwalter-Zertifizierung untrennbar verbunden sei die Frage der Verwalter-Haftung. §1 Absatz 1 ZertVerwV verlangt nicht nur die abgelegte Prüfung, sondern auch eine Vermögensschadenshaftpflicht-Versicherung mit einer Mindestdeckungs-Summe von 500.000 Euro je Schadensfall und mindestens einer Million Euro für alle Schadens-Fälle eines Versicherungsjahres. Diese Haftungs-Architektur ist insofern bemerkenswert, als sie die Verwaltung erstmals einer verbindlichen Versicherungs-Klasse unterwirft, wie sie vorher in der Branche nur freiwillig vorgehalten worden sei.

In der Praxis hat das mehrere Folgen: Die Verwaltungs-Honorare seien seit 2022 spürbar gestiegen, was die Eigentümer-Gemeinschaften in höheren Hausgeld-Vorschüssen sehen würden. Gleichzeitig sei die Verwaltungs-Sorgfalt strukturell höher geworden, weil eine Versicherung die Sorgfalt-Pflichten ihres Versicherungsnehmers nachvollziehen wolle und vertraglich darauf bestehen werde. Drittens haben die Anwalts-Kanzleien, die Wohnungseigentümer-Streitigkeiten betreuen, einen erweiterten Adressaten-Kreis bekommen — der Verwalter selbst werde mit der Vermögensschadens-Klasse zum potentiell zahlungsfähigen Anspruchsgegner.

Beirat nach §29 WEG: erweiterte Aufgaben, aber begrenzte Haftung

Auch der Verwaltungsbeirat wurde reformiert. §29 WEG in der Fassung der Novelle 2020 sieht vor, dass die Eigentümer-Versammlung die Zahl der Beirats-Mitglieder frei bestimmen könne — die alte Drei-Personen-Vorgabe ist entfallen. Aufgaben des Beirats sind die Unterstützung des Verwalters, die Prüfung der Jahresabrechnung und die Beratung der Eigentümer-Versammlung; in der Praxis erfüllt der Beirat häufig die Funktion eines Bindeglieds zwischen Eigentümer-Versammlung und beauftragter Verwaltung, insbesondere bei größeren Sanierungs-Vorhaben.

Wichtig sei dabei: Die Haftung der Beirats-Mitglieder ist nach §29 Absatz 3 WEG auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt, wenn sie unentgeltlich tätig seien. Diese Beschränkung sei eine bewusste Antwort des Gesetzgebers auf die Beobachtung, dass viele Wohnungseigentümer-Gemeinschaften Schwierigkeiten gehabt hätten, Eigentümer:innen für die Beirats-Tätigkeit zu gewinnen. Die Haftungs-Erleichterung soll diese Bereitschaft fördern.

Online-Versammlung und Umlaufbeschluss

Eine weitere Welle der Novelle betrifft die Versammlungs-Form. §23 WEG erlaubt seit der Novelle 2020 — und in der Fassung des Gesetzes zur Förderung des elektronischen Identitätsnachweises vom Sommer 2023 nochmals präzisiert — eine Versammlung in elektronischer Form, soweit die Versammlung dies beschließe. Bedingung sei, dass alle Eigentümer:innen die Möglichkeit zur Teilnahme erhielten — entweder vor Ort oder per gesicherter Video-Verbindungs-Klasse.

Der Umlaufbeschluss nach §23 Absatz 3 WEG ist gleichfalls erleichtert worden: Während die alte Fassung Einstimmigkeit verlangte, könne die Gemeinschaft heute auch bei einfachem Mehrheits-Beschluss im Umlaufverfahren entscheiden, soweit dies in einem Versammlungs-Beschluss eigens vorgesehen worden sei. In der Praxis sei diese Klasse für laufende Verwaltungs-Angelegenheiten wertvoll, weil sie die formale Versammlung von Routine-Beschlüssen entlasten könne.

Was die Reform für osthessische Eigentümer:innen heute bedeute

In der Summe habe die WEG-Novelle 2020 die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft beschleunigt, professionalisiert und in ihrer Beschluss-Klasse erweitert. Beschluss-Mehrheiten seien niedriger, Verwaltungs-Standards höher, bauliche Veränderungen zugänglicher, Versammlungs-Formen flexibler. Für osthessische Eigentümer:innen, deren Bestand in der Regel zwischen 1955 und 1985 errichtet sei und deren Sanierungs-Welle nun in der Mitte der 2020er einsetze, bilde diese Reform die rechtliche Voraussetzung dafür, dass die GEG-Welle und die Wärmepumpen-Welle überhaupt durch die Beschluss-Klassen der Eigentümer-Versammlungen kommen.

Gleichzeitig sei die Reform auch ein Anlass für Eigentümer-Gemeinschaften, ihre Teilungserklärungen kritisch zu lesen. Viele Teilungserklärungen aus den 1960er und 1970er Jahren enthalten Vereinbarungen, die durch die Novelle obsolet geworden seien oder mit dem neuen Recht in Spannung stünden — etwa Mehrheits-Erfordernisse für bauliche Veränderungen, die strenger seien als der heutige §20 WEG. §47 WEG schreibt eine Auslegungs-Klasse vor, nach der die Gemeinschafts-Ordnung im Zweifel im Sinne des heutigen Gesetzes auszulegen sei, was in der Praxis aber regelmäßig zu Rechtsstreitigkeiten führe. Wer eine WEG-Eigentumswohnung in Fulda kaufe oder vererbe, tue gut daran, die Teilungserklärung vor Abschluss eines Notar-Vertrages anwaltlich auf Konflikt-Potential mit der Novelle 2020 prüfen zu lassen.

Die WEG-Reform sei damit kein abgeschlossenes Werk, sondern ein laufender Anpassungs-Prozess — sowohl für die Gemeinschaften als auch für die Verwaltungen und die Gerichte, die ihre Auslegungs-Linie zur Novelle erst über die nächsten Jahre verfestigen werden.