GEG-Novelle 2024 in Osthessen: Wärmepumpen-Welle und 65-%-Erneuerbare-Pflicht

Wenn man in Fulda, Hünfeld oder Schlüchtern derzeit über eine Baustelle fahre, sehe man sie auf nahezu jedem Neubau-Grundstück: die graue oder anthrazit-farbene Außeneinheit einer Luft-Wasser-Wärmepumpe, mal frei stehend neben der Hauswand, mal in eine Lärmschutz-Verschalung integriert, mal auf einem Garagen-Flachdach montiert. Was bis 2023 noch eine ökologisch motivierte Minderheits-Lösung gewesen sei, sei seit dem 1. Januar 2024 die Standard-Antwort der Branche auf eine gesetzliche Vorgabe: §71 Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der Fassung des Gebäudeenergiegesetz-Reformgesetzes vom 16. Oktober 2023, kurz: GEG-Novelle 2024.

Vom Doppelpaket EnEV/EEWärmeG zum GEG

Das Gebäudeenergiegesetz selbst sei nicht neu. Es trat am 1. November 2020 in Kraft und fasste das vorher zerstreute Energierecht — Energieeinsparverordnung (EnEV), Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) — in einem Gesetzestext zusammen. Diese Konsolidierung war im Wesentlichen rechtssystematisch motiviert; die materiellen Anforderungen an Neubau und Bestand blieben weitgehend dieselben wie nach EnEV 2014.

Die eigentliche Zäsur kam erst mit der Novelle 2024. Sie führte den Mechanismus ein, der die Branche seither prägt: Jede neu eingebaute Heizung müsse nach §71 Absatz 1 GEG zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Was zunächst wie eine technische Klausel klinge, schließe in der Praxis die klassische Gasbrennwert-Therme und die Öl-Heizung weitgehend aus, soweit sie nicht in Hybrid-Konstellation mit einer Wärmepumpe oder einer Solarthermie-Anlage betrieben würden — und die Hybrid-Klasse müsse nach §71h GEG eigene, deutlich strengere Auslegungs-Nachweise erbringen.

Für Neubauten in Neubaugebieten — also auf Flächen, deren Erschließung erstmals genehmigt werde — gelte die 65-Prozent-Klausel unmittelbar seit dem 1. Januar 2024. Für den Bestand staffele §71 Absatz 8 GEG die Anwendungs-Klasse nach dem Stichtag der kommunalen Wärmeplanung: In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohner:innen werde die Anforderung ab dem 30. Juni 2026 wirksam, in mittleren Städten ab dem 30. Juni 2028.

Was das für Fulda als Mittelzentrum bedeutet

Fulda ist mit rund 70.000 Einwohner:innen ein Mittelzentrum im Sinne der hessischen Landesplanung. Damit greife für den Bestand die spätere Frist des 30. Juni 2028. Bis zu diesem Stichtag müsse die Stadt eine kommunale Wärmeplanung nach dem Wärmeplanungsgesetz (WPG, in Kraft seit 1. Januar 2024) erstellt und beschlossen haben, die für jede Liegenschaft im Stadtgebiet eine Versorgungs-Klasse ausweise: Anschluss an ein Wärmenetz, Wasserstoff-Eignung, dezentrale Versorgung über Wärmepumpe oder Hybrid-Klasse. Die Stadt Fulda habe nach Auskunft der Stadtverwaltung den Aufstellungs-Beschluss für die Kommunalwärmeplanung im Herbst 2024 gefasst; die Entwurfs-Auslegung sei für das zweite Halbjahr 2026 angekündigt.

Für Eigentümer:innen bedeute das in der Praxis: Wer in Fulda oder in den umliegenden Mittelzentren — Bad Hersfeld, Schlüchtern, Hünfeld — eine Heizung im Bestand zwischen 2024 und 2028 austauschen müsse, dürfe formell noch eine Gas-Heizung einbauen, müsse aber nach §71 Absatz 9 GEG eine Beratungs-Pflicht erfüllen und ab dem 1. Januar 2029 schrittweise einen wachsenden Anteil grüner Gase oder Bio-Methan beimischen. Diese Übergangs-Klasse wird in der Branche kritisch diskutiert, weil sie eine Brückenfunktion erfülle, deren Belastbarkeit von der noch nicht entschiedenen Wasserstoff- oder Bio-Methan-Verfügbarkeit abhängt.

In den ländlichen Gemeinden des Vogelsbergkreises und des Landkreises Fulda — Gersfeld, Hilders, Lauterbach, Alsfeld — komme dieselbe Frist zur Anwendung wie in Fulda, weil die kommunale Wärmeplanung dort ebenfalls nach der zweiten Stufe des WPG zu erfolgen habe. Hier zeige sich allerdings eine technische Realität: Wärmenetze seien in dünn besiedelten Lagen wirtschaftlich kaum darstellbar, weshalb die Wärmeplanung in der Rhön und im Vogelsberg fast durchgängig auf dezentrale Lösungen verweisen werde — überwiegend Luft-Wasser-Wärmepumpe, in Niedrigverbrauchs-Einfamilienhäusern auch Sole-Wasser-Wärmepumpe mit Erdwärme-Sonde.

Welche Heizung am häufigsten in osthessischen Neubauten verbaut wird

Die Wärmepumpen-Statistik der hessischen Energie-Agentur weise für Osthessen einen Trend aus, der mit dem Bundesschnitt übereinstimme: In Neubauten würden im Jahr 2025 zu rund achtzig Prozent Luft-Wasser-Wärmepumpen verbaut, zu etwa zwölf Prozent Sole-Wasser-Wärmepumpen mit Erdwärme-Sonde, zu rund fünf Prozent Anschlüsse an Nahwärme-Netze und in den übrigen Fällen Hybrid-Klassen oder Pellets-Heizungen. Die klassische Gasbrennwert-Therme spiele im Neubau praktisch keine Rolle mehr.

Sole-Wasser-Anlagen finden sich vor allem in Einfamilienhaus-Lagen mit ausreichend großem Grundstück und einer wirtschaftlich darstellbaren Bohrung in Hessens geologischer Klasse — wobei das hessische Wassergesetz (HWG) und die wasserrechtliche Erlaubnis nach §8 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) für Erdwärme-Sonden über 100 Meter Tiefe noch eine eigene Verfahrens-Schicht bilden, die in Trinkwasser-Schutzgebieten — namentlich in Teilen der Rhön und des Hessisch-Fränkischen Berglandes — zur Versagung führen könne.

Im Bestands-Geschosswohnungsbau dagegen — etwa in den Mietshaus-Quartieren der Trabantenstadt Aschenberg oder in den Block-Strukturen der Künzeller Straße — sei die Wärmepumpen-Klasse technisch schwieriger umzusetzen. Hier dominieren weiterhin Gas-Etagen- und Gas-Zentral-Heizungen, deren Tausch im Rahmen der Übergangs-Klasse des §71 Absatz 9 GEG bis 2028 noch ohne Wärmepumpen-Auflage erfolgen dürfe.

Förder-Architektur: KfW 261 und KfW 297

Die finanzielle Flanke der Sanierungs-Welle bildet die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) in den Programmlinien Wohngebäude (KfW 261) und Einzelmaßnahmen (KfW 297). Die Konditionen wurden seit 2024 mehrfach angepasst und stehen aktuell wie folgt: Der Zuschuss für eine Wärmepumpen-Heizung in einem Einfamilienhaus könne sich auf bis zu siebzig Prozent der förderfähigen Kosten summieren, wenn ein Effizienz-Bonus, ein Klimageschwindigkeits-Bonus und der einkommensabhängige Bonus für Haushalte unter 40.000 Euro zu versteuerndem Einkommen aufeinander treffen. In der Praxis erreichen diese Maximalförderungen aber nur ein Bruchteil der Antragsteller:innen — der Großteil der osthessischen Förderungs-Bescheide bewege sich nach KfW-Statistik im Korridor zwischen dreißig und fünfundfünfzig Prozent.

Für ganze Sanierungs-Programme — also Dämmung der obersten Geschossdecke, Außenwand-Dämmung, Fenstertausch und Heizungsmodernisierung in einem Paket — komme zusätzlich der Effizienzhaus-Standard zum Tragen, der nach §10 ff GEG geregelt sei und die Effizienzhaus-Stufen 85, 70, 55 und 40 als Förderzielwerte definiere. Wer in Osthessen ein Bestandsgebäude auf Effizienzhaus 55 oder besser bringe, könne nach KfW 261 einen Tilgungszuschuss von bis zu zwanzig Prozent auf einen zinsverbilligten Kredit erhalten — eine in der gegenwärtigen Hochzins-Phase nennenswerte Verbilligung der Sanierungs-Finanzierung.

Energieausweis-Pflicht: Bedarfs- oder Verbrauchs-Klasse

Ein Aspekt der GEG-Welle, der häufig unterschätzt werde, sei die Energieausweis-Pflicht nach §80 GEG. Bei jedem Eigentums-Wechsel und jeder Neuvermietung müsse spätestens zum Besichtigungstermin ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden — entweder als Bedarfsausweis, der auf einer rechnerischen Modellierung des Gebäudes basiere und mit erheblichem Aufwand für Bestandsgebäude älteren Datums erstellt werden müsse, oder als Verbrauchsausweis, der auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre fuße.

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1. November 1977 schreibt §80 Absatz 3 GEG zwingend den Bedarfsausweis vor, soweit nicht eine Sanierung auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 oder besser nachgewiesen werde. Diese Vorgabe trifft in Osthessen einen substantiellen Teil des Bestands — viele Einfamilienhäuser der Wirtschaftswunder-Jahrzehnte sowie die Wohnungs-Bestände der 1960er und frühen 1970er fallen in diese Kategorie. Die rechnerische Modellierung erfolgt nach der DIN V 18599, die das GEG in §32 in Bezug nehme; eine korrekte Erstellung erfordere die Aufnahme des gesamten Gebäudes vor Ort, weshalb der Bedarfsausweis je nach Komplexität zwischen 400 und 900 Euro koste.

Was die Welle für 2026 sortiert

In der Summe verändert die GEG-Novelle 2024 in Osthessen nicht nur die Neubau-Baustelle, sondern auch die Bewertungs-Klasse des Bestands. Der Energieausweis sei längst nicht mehr nur Papier — er werde zur Preis-relevanten Größe, weil Käufer:innen und Mieter:innen die ausgewiesenen Endenergie-Kennwerte in eine voraussichtliche Energie-Klasse ihrer Betriebskosten übersetzen. Bestände mit hohem fossilem Verbrauchs-Profil verlieren in der Marktwahrnehmung Boden gegenüber sanierten oder neu errichteten Vergleichsobjekten — eine Bewertungs-Bewegung, die der osthessische Wohnungsbestand in den nächsten fünf bis zehn Jahren noch in voller Breite spüren werde.

Wer 2026 in einem osthessischen Bestandsgebäude die Heizung tauschen müsse, treffe seine Entscheidung also nicht nur für die nächsten fünf Jahre, sondern für den nächsten Sanierungs-Zyklus von zwanzig bis dreißig Jahren. Und damit für eine Klasse von Betriebs-, Förder- und Bewertungs-Wirkungen, die das GEG in seiner Novelle 2024 erstmals miteinander verknüpft habe — als bundesgesetzliche Architektur, die sich von der Heizungstausch-Entscheidung im einzelnen Haus bis zur Wärmeplanung der Kommune und bis zum Förderbescheid der KfW durchziehe.